Nachricht vom 19.03.2014 
Vermieter können Steuern sparen
Eine gut besuchte Mitgliederversammlung des Vereins "Haus & Grund" bestätigte den Vorstand im Amt. Zentrale Themen, wie "Steuertipps für Vermieter" und auch die Fortschreibung des Mietspiegels wurden diskutiert. Der Verein ist weiterhin im Aufwind und die Beratungstage gut besucht.
Kreisgebiet/Betzdorf. Großer Andrang herrschte bei der diesjährigen Mitgliederversammlung von "Haus & Grund" im Kreis Altenkirchen und Westerwaldkreis. Rund 100 interessierte Vermieter waren erschienen, um Infos zum Thema „Steuertipps für Vermieter“ vom Referenten Verbandsdirektor Ralf Schönfeld (Mainz) zu erhalten.
Der Fachanwalt für Steuerrecht erläuterte, dass die Steuerbelastung für Immobilieneigentümer in den letzten Jahren immer stärker gestiegen ist. „Grundeigentum wird mit verschiedenen Steuerarten belastet: mit Einkommensteuer, Umsatzsteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer, Grundsteuer und Grunderwerbssteuer“, führte Schönfeld aus. Der Steuerexperte erklärte anhand von Beispielen den Unterschied zwischen „Anschaffungskosten“ und „Herstellungsaufwand“. Steuerlich günstiger ist es für Immobilieneigentümer, wenn die Ausgaben als „Erhaltungsaufwand“ deklariert werden können. Dann ist eine höhere Steuerminderung möglich. Herstellungsaufwand kann dagegen nur über einen Zeitraum von 50 Jahren verteilt werden.
Kritisch nachgefragt wird von den Finanzbehörden auch bei sehr langem Leerstand. Dazu führte Schönfeld aus, dass der Bundesfinanzhof fordere, dass sich Vermieter dann besonders anstrengen müssen, einen Mieter zu finden. Neben Inseraten muss unter Umständen auch ein Makler beauftragt werden, um die Vermietungsabsicht glaubhaft zu machen. Aber es gibt noch weitere Fallstricke: So muss bei der Vermietung an Angehörige besonders sorgfältig vorgegangen werden. Mietverträge unter Angehörigen müssen so formuliert werden, dass sie einem „Fremdvergleich“ standhalten. Es müssen also in den Verträgen die üblichen Regelungen wie bei fremden Mietern enthalten sein, wie klarer Mietpreis, Nebenkosten und Fälligkeiten. Wird beispielsweise die Miete nicht regelmäßig von den Angehörigen gezahlt wird das Mietverhältnis vom Finanzamt steuerlich nicht anerkannt.
Tipp: Angehörige sollten mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete zahlen
Die verbilligte Vermietung ist bei Wohnraum nur möglich, wenn mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete von den Angehörigen verlangt werden. Schönfeld wies darauf hin, dass ansonsten kein voller Werbungskostenabzug durch den Vermieter möglich sei. Der Steuerexperte verwies auch darauf, dass die Kosten für bestimmte „haushaltsnahe Dienstleistungen“ von der Steuer abgesetzt werden können. „Alles, was Sie selbst zu Hause erledigen könnten, aber dafür eine Haushaltshilfe, einen Handwerker oder einen Hausmeister einstellen, zählt zu diesen Dienstleistungen“, erläuterte der Verbandsdirektor. Voraussetzung für einen Abzug von der Steuer ist, dass diese Arbeiten durch Überweisung – also unbar - bezahlt werden.
Bei Handwerkerleistungen können 20 Prozent des Arbeitslohnes bis zu 1200 Euro pro Jahr abgezogen werden. So sind beispielsweise Lohnkosten bei einem Kücheneinbau steuerlich abzugsfähig. Die Kosten müssen aber in der Rechnung ausdrücklich ausgewiesen werden.
Abschließend wies der Fachanwalt noch auf die unterschiedlichen Gestaltungsmöglichkeiten beim „Erben und Vererben“ hin. Je nach Fallkonstellation beträgt die Erbschaftssteuer beispielsweise bei Übertrag eines Hauses mit einem Verkehrswert von 280.000 Euro zwischen 0 und 78.000 Euro (30 Prozent Steuern). Durch eine sinnvolle Taktik lassen sich enorme Steuerbeträge einsparen: „Nutzen Sie alle Freibeträge aus, indem Sie im Zehnjahres-Rhythmus schenken“, empfahl der Verbandsdirektor. Die sehr interessierten Zuhörer stellten dem Referenten noch zahlreiche Fragen nach seinem überaus informativen Vortrag.
Haus & Grund weiterhin im Aufwind – Bonitätsprüfung wichtig
Vereinsgeschäftsführer Wolfgang Märker (Daaden) bilanzierte eine erneut positive Mitgliederentwicklung. Im Verein "Haus & Grund" sind jetzt 955 Personen organisiert. Die Mitgliederberatungen erfolgten zweimal pro Monat in der Stadthalle Betzdorf. „Hilfen bei Abschluss des Mietvertrags und bei Mietrückständen standen im Mittelpunkt unserer Beratung“, so der Vereinsgeschäftsführer. Vereinsmitglied Eberhard Stöcker wies in der Aussprache darauf hin, dass die Bonitätsprüfung der Mietbewerber sehr nützlich sei. Er riet jedem Eigentümer, diese Dienstleistung des Landeverbands in Anspruch zu nehmen. „Nur so können sich Hauseigentümer vor schwarzen Schafen schützen“, meinte Stöcker. Kassierer Hans-Peter Halft (Alsdorf) trug der Versammlung den Jahresabschluss vor, der in Einnahmen und Ausgaben ausgeglichen werden konnte. Nach 13 Jahren unverändertem Vereinsbeitrag wurde von den Mitgliedern eine Beitragsanpassung um drei Euro pro Jahr beschlossen.
Mietspiegel hat sich seit 40 Jahren bewährt und muss fortgeschrieben werden
Vereinsvorsitzender Michael Schneider informierte die Versammlung, dass er im vergangenen Jahr erneut zwei gut besuchte Workshops zum Mietrecht in Hachenburg und Wissen durchgeführt hatte. Diese Infoveranstaltungen sollen auch künftig fortgeführt werden. Er teilte mit, dass der Landkreis Altenkirchen vor wenigen Wochen ein „Konzept für Unterkunftskosten“ durch eine Agentur erstellen ließ. Dieses „schlüssige Konzept“ umfasst nur die unteren 35 % Prozent der Wohnungen und hat nur eine Anwendung bei der Arbeitsagentur. Damit sei aber selbstverständlich der Mietspiegel 2010 nicht abgeschafft worden.
„Vielmehr muss der Mietspiegel aus 2010 jetzt im Sinne aller Mieter und Vermieter des Kreises ebenfalls fortgeschrieben werden“, so der Betzdorfer Rechtsanwalt. Seit rund 40 Jahren gebe es im Landkreis Altenkirchen den Mietspiegel. Das Zahlenwerk habe sich bewährt und diene Mietern und Vermietern gleichermaßen zur Orientierung über die ortsüblichen Mieten im Kreis. Aber auch Behörden, Gutachterausschuss und Immobilienmakler nutzen diese Tabelle. „Damit kann im Vorfeld einer Vermietung bereits mancher Streit geklärt werden“, stellte Schneider fest. Haus & Grund und Mieterbund Mittelrhein sind sich einig: Der Mietspiegel des Kreises muss jetzt ebenfalls novelliert werden. Man wird mit dem Landkreis in der Sache daher in Kürze ein Gespräch führen. Der Vorsitzende des Mieterbunds Mittelrhein, Dietrich Rühle, hat in einem Telefonat mit dem Vereinsvorstand bereits die Unterstützung seiner Organisation für die Fortschreibung des Mietspiegels zugesagt.
Vorstand im Amt bestätigt
Die Mitgliederversammlung bestätigte Vereinschef Rechtsanwalt Michael Schneider (Betzdorf) für weitere drei Jahre im Amt. Ebenfalls wurde 2. Vorsitzender Andrè Stumpf (Wissen) sowie die Beiratsmitglieder Erika Nickel (Wissen) und Alexander Ermert (Betzdorf) einstimmig wiedergewählt. Die weiteren Vorstandsmitglieder Joachim Weid (2. Vorsitzender aus Betzdorf), Kassierer Hans-Peter Halft (Alsdorf), Schriftführerin Marita Schmidt (Freusburg) sowie die Beiratsmitglieder Notar Volker Puderbach, Hubert Bleeser (beide Betzdorf), Ingrid Kipping (Kirchen) und Marlies Buhl (Langenbach b.K.) wurden erst im Vorjahr in ihren Ämtern bestätigt. Wilma Höfer (Kirchen) und Christa Zimmermann (Birken-Honigsessen) wurden von der Versammlung zuKassenprüfern bestimmt. Die Teilnehmer dankten der bisherigen Kassenprüferin Trude Beuth aus Kirchen für ihre neunjährige Tätigkeit mit lang anhaltendem Applaus.
Nähere Info zum Verein: www.hausundgrund-ak-ww.de und unter Tel.: 02743-4982
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