Nachricht vom 14.05.2009    

BGH: Strom kappen kann rechtens sein

Haus & Grund im Kreis Altenkirchen/Westerwaldkreis weist auf ein interessantes Urteil des Bundesgerichtshofes hin. Danach kann ein Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser einstellen.

Region. Der unter anderem für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte sich erstmals mit der Frage zu befassen, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom, Wasser einstellen darf. In dem zugrunde liegenden Fall waren im Jahr 2000 Räume im Erdgeschoss eines "Kunsthauses" zum Betrieb eines Cafés vermietet worden. Nach einem Streit über die Verpflichtung des Vermieters zu Nebenkosten-Abrechnungen stellte der Mieter im Jahr 2001 seine Nebenkosten-Vorauszahlungen ein, später auch die Zahlung der Grundmiete, mit welcher er im August 2007 jedenfalls acht Monate im Rückstand war. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wiederholt, zuletzt im August 2007. Zwischen den Parteien schwebt ein Räumungsverfahren. Der Vermieter drohte dem Mieter mehrfach an, die Versorgung der Mieträume mit Heizenergie zu unterbrechen.
Der Bundesgerichtshof hat entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, die in der Einstellung der Leistungen eine verbotene Eigenmacht gesehen hat, nunmehr den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen für nicht anwendbar erklärt.
Der Bundesgerichtshof hat nun hervorgehoben, dass der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache verschafft, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liege nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt würden. Denn der Besitz sei nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern. Damit sei die Sachlage vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesen beziehe. Die Versorgungssperre durch die Energieversorger werde nach der weit überwiegenden Auffassung zu Recht ebenfalls nicht als Besitzverletzung angesehen.
Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei jedenfalls dann erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe. (Urteil vom 6. Mai 2009 - XII ZR 137/07).
Nähere Info für Mitglieder des Haus- und Grundeigentümervereins Telefon 02743/49 82 oder www.hausundgrund-ak-ww.de.

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